大城市住房问题成为热点话题 解决住房问题关键在规范租赁供给 2021-01-12 08:00

  日前闭幕的中央经济工作会议明确了明年的八项重点任务,其中之一就是解决好大城市住房突出问题。指出住房问题关系民生福祉,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。21日,全国住房和城乡建设工作会议在京召开,对此提出了2021年工作总体要求和重点任务。

  众所周知,大城市住房问题的根源是房价过高。根据国家统计局18日发布的今年11月份70个大中城市商品住宅销售价格数据,虽然整体上有涨有跌,但四个一线城市及部分二线城市同比、环比持续上涨。今年深圳、上海、杭州等地还出现了高比例认筹的“抢房”现象,其中深圳最低千万一套的房源获10倍认筹、万人摇号。

  为抑制大城市房价上涨,限购、限贷等调控政策频出,对房企也施以“三道红线”管束,深圳等地也宣布增加住宅用地供应。但必须承认的是,要让热点城市尤其是人口净流入较多的大城市房价下降到一般年轻人能够承担,短期并不是一件现实的事。要真正解决大城市住房问题,还得从租赁入手。

  然而,长期以来中国房地产发展“重购轻租”,相关部门对住房租赁市场不甚重视。大城市房价一轮轮上涨后,新住民买房越来越难,租房需求不断扩大,市场不规范弊端明显:在大城市租房,尤其是一线城市,中介不规范、房东不愿意到相关部门备案,不给租客办居住证提供便利,以及提前结束合同等现象比比皆是。此前新个税法实施,需要填入房东个人信息时,就引发房东的反弹,最后不得不修订抵扣规则。前期频频爆雷的长租公寓事件,更是让年轻人在大城市租房体验不佳。

  因此,当前规范和完善租赁住房供给至关重要。在此之前,最重要的是理解年轻人的租赁需求。比如都知道增加租赁住房供给很重要,但与购房不同,年轻人租房更在意位置和通勤时间,这也是此前诸多郊区楼盘专门的人才租赁房长期高空置率的原因。中央经济工作会议提出土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划。无疑,租赁住房土地供应需要重点放在市区或离核心CBD通勤较短的地区,满足年轻人的实际需求。

  在增加土地供应的同时,可探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,并对从事租赁住房开发的企业可一定程度上减免税费,提高相关企业积极性。

  值得一提的是,目前租赁住房供给的主要来源仍是个人,因为政策对个人租房有征税的规定,为避税导致个人房源出租普遍不规范,很少比例的房东会通过正规手续出租然后交税,这也让租客相关权益得不到保障,“租售同权”始终是一句空话。对此,有必要通过减免个人房源出租的税费,落实租赁规范化。

  此外,针对资本进入住房租赁这样的民生领域需要警惕,此前长租公寓采用互联网模式先高价收房,欲垄断市场后提价盈利,最后因资金链断裂爆雷,让租客和房东利益受损。对此,政府应加快培育专业化、规模化住房租赁企业,建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序,规范市场行为。

  大城市住房问题冰冻三尺非一日之寒,短期内让年轻人都能买房并不现实,完善和规范租赁住房供给才是当下解决问题的方向。